개요
이 문서는 부동산 매매계약에서 계약금을 나누어 받기로 하고 그중 일부만 받은 매도인이 계약을 되돌리려 할 때 참고할 해설입니다. 다음 사례를 가정합니다. 매매대금을 5억 원, 계약금을 5,000만 원으로 정하고 계약 당일 1,000만 원을 받았으며, 나머지 4,000만 원은 일주일 뒤에 받기로 했습니다. 그 사이 더 높은 값을 부르는 매수 희망자가 나타났습니다. 매도인은 받은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원을 돌려주면 계약을 끝낼 수 있는지 묻습니다. 사례의 금액은 설명을 위한 가정이며, 실제 사건이 아닙니다.
지금까지 나온 해설은 주로 해제할 수 있는 기간이 언제 끝나는지를 다루었습니다. 이행에 착수한 시점, 해제 통지와 배액 제공의 선후가 그 내용입니다. 이 문서는 반대로 배액 상환 해제를 할 수 있는 기간이 언제 시작되는지, 그리고 그 전에 해제하려 할 때 어떤 금액이 기준이 되는지를 다룹니다. 판례는 계약금 약정을 금전 등을 실제로 건네야 성립하는 계약으로 봅니다. 그래서 약정한 계약금이 전부 지급되기 전에는 받은 쪽이 해약금 규정에 따라 마음대로 해제할 수 없다고 판단해 왔습니다. 또 해제가 문제되더라도 기준이 되는 금액은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이므로, 받은 돈의 배액만 돌려주어서는 해제할 수 없다는 취지로 판단한 바 있습니다. 따라서 사례의 매도인이 2,000만 원만 돌려주고 해제를 통지하더라도 해약금에 의한 해제로 인정받기는 어렵습니다.
대상과 범위
이 문서가 대상으로 하는 사람은 매매계약 자체는 성립했지만 계약금을 분할해 받기로 하여 아직 일부만 받은 수령자, 즉 매도인입니다. 계약서에 매매 목적물, 대금, 지급 일정이 정해져 있고 당사자가 서명했다면 매매계약은 성립한 것으로 보는 것이 일반적입니다. 이 경우 남은 문제는 계약금 약정이 완성되었는지 여부입니다. 계약금을 건넨 매수인이 일부만 낸 상태에서 그 돈을 포기하고 해제하려는 경우에도 같은 논리가 적용될 여지가 있습니다. 다만 이 문서는 매도인 쪽을 중심으로 설명합니다.
분할 약정에 해당하는지를 가리는 기준은 계약서 문구입니다. 계약금 총액을 적고 그중 일부는 계약 시, 나머지는 정해진 날에 지급한다고 함께 적었다면 이 문서가 다루는 분할 약정에 해당합니다. 반대로 계약금란에는 실제로 받은 금액만 적혀 있고 나머지 돈은 중도금으로 정해져 있다면, 약정 계약금은 받은 금액 그 자체로 볼 여지가 있습니다. 어느 쪽으로 해석되는지에 따라 해제할 수 있는지와 배액의 기준 금액이 달라지므로, 문구 확인이 판단의 출발점이 됩니다.
이 문서에서 다루지 않는 범위도 분명히 해 둡니다. 첫째, 정식 계약서를 쓰기 전에 문자나 계좌이체로 이른바 가계약금만 오간 경우입니다. 이때는 매매계약 자체가 성립했는지부터 따져야 하며, 목적물과 대금 등 중요한 사항에 대한 합의가 있었는지에 따라 결론이 달라집니다. 둘째, 계약금을 모두 받은 뒤 상대방이 이행에 착수했는지를 둘러싼 쟁점입니다. 셋째, 계약서에 해약금 해제를 하지 않기로 하는 특약이 있는 경우입니다. 법조문이 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한이라는 단서를 두고 있으므로, 이런 특약이 있으면 계약금을 다 받았더라도 배액 상환 해제를 할 수 없습니다.
관련 법령
기본 근거는 민법 제565조입니다. 이 조문은 매매 당사자 한쪽이 계약 당시 금전 등을 계약금 명목으로 상대방에게 건넨 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 건넨 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 민법 제567조는 매매에 관한 규정을 다른 유상계약에 준용하도록 하므로, 임대차 등에서도 같은 구조가 문제될 수 있습니다. 조문 원문과 개정 이력은 국가법령정보센터에서 법령명과 조문 번호로 검색해 확인할 수 있습니다.
같은 조 제2항은 이 해제에는 민법 제551조를 적용하지 않는다고 정합니다. 제551조는 계약을 해제해도 손해배상 청구에 영향이 없다는 조문입니다. 따라서 해약금 해제가 적법하게 이루어지면 상대방은 계약금 포기나 배액 수령 외에 따로 손해배상을 청구할 수 없습니다. 반대로 요건을 갖추지 못한 일방적 해제 통지는 이러한 보호를 받지 못하고 이후 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다. 매도인이 통지 전에 요건부터 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
해약금 해제가 막혔을 때 함께 검토하는 조문은 민법 제544조입니다. 이 조문은 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 판례는 매수인이 남은 계약금을 약정한 날에 지급하지 않으면 매도인이 계약금 약정을 해제할 수 있다고 보았습니다. 나아가 그 약정이 없었다면 매매계약을 맺지 않았을 사정이 인정되면 매매계약까지 해제할 수 있다는 취지로 판단한 바 있습니다. 또 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 있으면 민법 제398조의 손해배상액 예정 규정이 함께 문제될 수 있습니다. 해약금 해제와 채무불이행 해제는 요건과 효과가 다르므로 구분해서 보아야 합니다.
절차와 요건
배액 상환 해제를 할 수 있는 기간은 약정한 계약금 전액이 수령자에게 지급된 때 시작되고, 어느 한쪽이 이행에 착수한 때 끝납니다. 사례에 비추어 단계별로 비교하면 다음과 같습니다.
- 계약금 일부만 받은 단계(사례의 1,000만 원 수령 상태): 계약금 약정이 완성되지 않았으므로 해약금 해제를 할 수 없다고 보는 것이 판례의 입장입니다. 받은 금액의 배액을 돌려주어도 해제의 효력이 인정되기 어렵습니다.
- 남은 계약금 지급일이 지났는데 매수인이 내지 않은 단계: 해약금 해제가 아니라 이행 최고를 거친 채무불이행 해제를 검토할 수 있습니다. 매매계약까지 해제할 수 있는지는 개별 사정에 따라 판단됩니다.
- 약정 계약금 전액을 받았고 아무도 이행에 착수하지 않은 단계: 약정 계약금의 배액을 현실로 제공하면서 해제 의사를 표시하여 해제할 수 있습니다. 사례에서는 5,000만 원의 배액이 기준이 됩니다.
- 어느 한쪽이 이행에 착수한 단계: 해약금 해제는 할 수 없으며, 합의 해제나 법정 해제 사유가 있는지를 따로 검토해야 합니다.
어느 단계에 해당하는지는 다음 순서로 확인할 수 있습니다. 먼저 계약서에서 약정 계약금 총액을 확인하고, 이어서 통장 거래내역으로 실제 수령액이 그 총액에 이르렀는지 대조합니다. 총액에 이르지 않았다면 남은 계약금 지급일이 지났는지를 확인하고, 총액에 이르렀다면 중도금 지급처럼 이행에 착수했다고 볼 사정이 있는지를 확인합니다. 이 순서를 거치면 위 네 단계 가운데 어디에 해당하는지가 드러납니다.
사례의 매도인이 첫째 단계에서 해제를 원한다면 선택지는 크게 둘입니다. 하나는 매수인과 협의해 합의 해제를 하는 방법입니다. 이때 돌려줄 금액은 당사자가 정하는 대로 결정됩니다. 다른 하나는 나머지 계약금을 받은 뒤 셋째 단계에서 약정 계약금을 기준으로 배액을 제공하는 방법입니다. 받은 돈의 배액만 일방적으로 송금하고 해제를 통지하면 계약은 그대로 유효합니다. 그 상태에서 다른 사람과 다시 매매계약을 맺으면 기존 매수인에게 이행불능에 따른 손해배상 책임을 질 위험이 생깁니다.
실무 점검 사항
해제를 통지하기 전에 다음 항목을 문서로 확인해 두는 것이 좋습니다. 각 항목은 위에서 본 단계 가운데 어디에 해당하는지를 판단하는 자료가 됩니다.
- 계약서의 계약금 조항에 약정 계약금 총액과 분할 지급 일정이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다.
- 실제로 받은 금액과 입금일을 통장 거래내역으로 정리합니다.
- 특약란에 해약금 해제를 배제하거나 해제 금액을 따로 정한 문구가 있는지 확인합니다.
- 계약금을 위약금으로 본다는 조항이 있는지, 그 조항이 누구에게 적용되는지 확인합니다.
- 매수인이 남은 계약금 지급일을 지켰는지, 지키지 않았다면 이행을 최고한 기록이 있는지 확인합니다.
- 중개사무소를 통해 계약했다면 중개 과정에서 오간 문자와 확인서를 보관합니다.
이 목록을 사례에 적용하면, 매도인은 약정 계약금이 5,000만 원이고 그중 1,000만 원만 받았다는 사실을 확인하게 됩니다. 남은 계약금 지급일도 아직 오지 않았으므로 채무불이행 해제를 검토할 단계도 아닙니다. 이 시점에 매도인이 할 수 있는 일은 매수인에게 합의 해제를 제안하는 것이며, 제안 문서에는 해제 조건, 반환 금액, 반환 일자를 구체적으로 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 매수인이 제안을 받아들이지 않으면 계약은 유효하게 유지되므로, 다른 매수 희망자와 새 계약을 맺는 일은 미루는 것이 안전합니다.
합의 해제든 채무불이행 해제든, 의사표시는 도달 시점과 내용을 증명할 수 있는 방식으로 남기는 것이 바람직합니다. 내용증명 등 통지 문서의 기본 형식은 대한법률구조공단 서식에서 확인할 수 있습니다. 다만 서식은 일반적인 틀이므로 해제 사유와 금액은 계약서 내용에 맞게 고쳐 써야 합니다. 이 문서는 일반적인 법리를 설명하는 자료이며 특정 사건의 결론을 보장하지 않습니다. 계약금 분할 약정의 해석이나 매매계약까지 해제할 수 있는지는 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 통지 전에 전문가의 검토를 받는 것을 권합니다.